千亿资本扎堆西部物流地产 迎来重重考验

　　经济全球化不断深入，世界各国物流产业都在加速发展，电商突飞猛进之下，新一轮物流地产投资盛宴也正在我国各地上演。2011年以来，传统物流巨头、电商以及传统房企，均在物流地产领域投下重注。随着物流行业的竞争日趋激烈，整个行业也在积极探索，各种新的业务模式不断涌现。明天，谁又会成为物流领域内投资者关注的新宠？明天，我们又将面对一个怎样的新物流时代？

　　新一轮物流地产投资盛宴正在各地上演。

　　记者粗略统计发现，自2011年以来，以普洛斯、嘉民集团为代表的传统物流巨头；京东商城、阿里巴巴等为代表的电商；以及华南城为代表的传统房企，均在成都、重庆等西部城市的物流地产领域投下重注。其中，仅重庆物流地产市场就吸引了各路资本上千亿元。

　　有业内人士指出，在资本狂热布局物流地产的背后，蓬勃发展的电子商务刺激仓储价格节节逼高，我国人均现代物流仓储量较低，以及工业地产本身流动性较低、周期性相对长的特性等发挥了推手作用。

　　传统地产商扎堆抢滩

　　2010年8月，重庆市巴南区政府决定拿出62亿元在该区南彭镇建设西部*大的公路物流基地。

　　今年3月，签约入驻该基地的重庆华南城项目正式开工，其规划总建筑面积达1350万平方米，总投资额超过200亿元。该项目建成后将集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游和城市化综合配套等功能于一体，并涵盖展示交易区、中央公园商业休闲区、配套生活区及物流仓储区等四大功能板块。

　　记者在现场看到，如果以40码车速前行，要走完重庆华南城占地的直线距离需用时2分钟左右，由于面积较大，重庆华南城还特意修建了一个观景台。

　　不过，如果没有公路两边竖起的巨幅广告牌、观景台以及摆放着的几辆挖掘机，也许很少有人会把这片还长满杂草的土地，与“大型综合商贸物流及商品交易中心”联系在一起。

　　事实上，除了华南城以外，普洛斯等在该基地均拥有自己的地块。

　　早在2011年2月，投资达6.8亿元的普洛斯（重庆）城市物流配送中心项目便签约入驻。按照规划，该项目达产后可年上缴税收3500万元。“目前，该项目一期已经建成，即将启动二期建设。”重庆公路物流基地一名工作人员说。

　　在重庆，寄望于将商贸物流功能作为区域重要功能的还有两江新区，目前美国安博、意大利维龙、澳大利亚嘉民集团等均已在该区投资建设物流园，而去年敲定的重庆西部物流园总投资高达1117亿元。

　　此外，绿地集团、万通控股、合生创展及万科地产等传统住宅开发商，近年来在物流地产领域也同样动作不断。

　　电商巨头纷纷布局

　　事实上，重庆只是资本在物流地产领域表现狂热的一个缩影。

　　据普洛斯中国官网显示，其在中国34个城市拥有并管理着148个综合性园区；嘉民集团中国区运营总经理黄炜也公开表示，嘉民中国物流基金从4年前的1.5亿美元增长至15亿美元，其在上海、天津、成都和重庆等重点城市的在建项目总面积达80万平米左右。

　　记者在调查中发现，除了普洛斯、嘉民集团等物流巨头外，传统地产商和电商则是这场盛宴的另外两股中坚力量。

　　根据艾瑞研究预测，2017年中国网络零售额规模将达4.1万亿元，在电商竞争日渐白热化趋势下，抢夺物流“*后一公里”已是共识。

　　公开资料显示，阿里巴巴便计划用8～10年时间，依托菜鸟网络打造一张能支撑日均300亿元流通规模的“中国智能物流骨干网络”，该计划总投资高达3000亿元，其中物流地产是大头。据记者粗略统计，目前京东商城在全国自购土地的规模已在200亩左右，卓越、当当等均不同程度在物流地产上有所布局。

　　2013年10月，京东集团也表示将投资20亿～30亿元，在上述公路物流基地兴建占地约1000亩的“京东电商产业园”，不过值得注意的是，原本计划*迟在今年初开工的一期工程目前仍然没有动静。

　　“近年来电子商务呈现爆发性增长，而原有的物流仓储基础相应出现短缺，电商自建物流基地具备较大的优势。”电子商务专家鲁振旺表示。

　　“从房企目前的业务发展看，传统住宅产业盈利空间在收窄，而物流等产业目前还有很大的市场空间。”仲量联行华西区工业地产部董事黄晖告诉《每日经济新闻》记者。

　　在多名业内人士看来，物流地产备受资本青睐的根本原因源于市场供需的紧俏状态。

　　“目前国内的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，并且还存在分布不均匀的问题。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示，近年来北京、广州、济南等城市的仓储价格均有所上涨，而部分地区供求已经有所失衡。

　　“这种紧俏的市场供需状况，成为了物流地产发展的爆发点，预计未来3～5年内，物流地产将持续两位数的增长态势。”重庆世联地产市场经理王波说。

　　土地属性的尴尬

　　记者发现，在潜在的市场需求下，不少地方政府均启动了建设商贸物流中心的战略，并在招商政策上给予较大优惠。

　　公开资料显示，2013年初重庆便发布了《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》，拟在5年内将重庆构建为长江上游地区的会展之都、购物之都、美食之都和西部国际物流中心。

　　在上述《意见》框架下，流通企业建设配送中心所购置机械设备及建设信息化系统，按不超过投资额的50％给予财政贴息；对符合西部大开发政策条件的商贸物流企业，按15％的税率征收企业所得税。

　　而据重庆巴南区政府人士介绍，重庆巴南公路物流基地在吸引京东入驻时，便为其免费提供了两栋办公楼，京东仅需支付物业费用。

　　此外，除了优惠财税政策、减免租金以外，企业在拿地方面付出的成本也相对低廉。

　　记者通过土地招拍挂网站查询发现，华南城在今年3月12日和5月12日分别竞得巴南区南彭功能区组团A标准分区A4-1/01、A6-4/01、A8-1/01号宗地374553平方米建设用地、南彭功能区组团A分区A2-1/01、A6-3/01、A8-1/01号宗地290720平方米建设用地。

　　尽管上述两宗土地属性不尽一致，前者规划为工业用地，后者为物流仓储用地，不过二者的楼面地价均为150元/平方米。

　　值得注意的是，由重庆公路运输集团在今年5月12日在该区块竞拍的一块二类工业用地的楼面地价为1095元/平方米；重庆中集瑞鹏物流公司在2013年4月竞拍的一块工业用地的地面楼价为450元/平方米；重庆普南仓储服务公司在2013年1月竞拍的一块物流仓储用地的楼面地价也在327元/平方米，均高于华南城的拿地成本。

　　“物流地产不同于商业地产，其市场化很弱，可以说就是政府推出一块地，但并非谁出钱多谁就能拿下，政府在这一过程中的作用比较大。”黄晖说。

　　此外，多名受访的业内人士也表示，尽管物流地产具备市场基础，但对于疯狂介入的资本而言，其能否旗开得胜则还是未知数。

　　“首先招租就是一大难题，物流地产属于操作类，如何控制设备的磨损，在可控成本内做到高效率的运营是一大挑战。”仲量联行北京区工业地产部总监罗蔷蔷表示，运营物流地产在选址、拿地、开发、招租及运营等环节都面临考验，并非只是砸钱修房子。