物流园区五个发展阶段和存在陷阱

　　根据企业生命周期理论，是企业的发展与成长的动态轨迹，包括发展、成长、成熟、衰退几个阶段。物流园区作为一种新型并特殊的市场形态，同样存在一定的发展规律。根据我们多年对物流园区的实践、跟踪及研究，物流园区发展存在五个阶段，不同阶段工作重点不一样，同时存在各种不同陷阱。

　　**阶段——规划建设。

　　这是听得*多，却*容易被轻视的阶段。物流园区与其他所有商品/服务一样，是为满足客户需求，必须以市场为导向。无论是园区的选址、规模、功能配置，还是建筑形态、建设时序，都必须以市场需求为基础，采用科学规划设计方法。很多物流园区投资几亿甚至几十亿，但不愿花精力和财力脚踏实地分析、研究政策环境、市场需求、客户对象和行业趋势，造成项目骑虎难下。

　　第二阶段——资源引导。

　　这个阶段经常与**阶段同时开展，就是引入关键资源到园区，快速形成氛围。一是政策资源，在注册、通行、税收、奖励、租金等方面给予政策扶持，从内外两个维度增强物流企业入驻的吸引力。二是龙头或知名企业，利用龙头和知名企业的行业影响和业务关联，带动众多中小物流企业跟随和响应。

　　第三阶段——推广招商。

　　这是所有物流园区*重视的阶段，也是物流园区创造价值的阶段。通过第二阶段的资源引导，结合园区自身的优惠政策，园区开展推广造势，通过各种活动和手段向社会招商，吸引物流及相关企业入驻，收取园区设施的租金，并逐步达到稳定的入驻率。推广招商阶段的关键是选择目标客户，选择合适的推广渠道，制定有效的招商政策，实现成功的招商。

　　第四阶段——品牌建设。

　　品牌建设阶段就是物流园区价值积累、价值提升阶段。在物流园区集聚了相当数量物流企业和客户后，物流园区应思考如何基于园区内的企业和交易，提升服务水平、创新服务模式，逐步固化园区业务流程和高效园区管理体系，树立园区品牌形象，扩大行业知名度。一方面确确实实地让入园企业获得更多客户和业务，降低操作成本，提升经营收益;另一方面通过为入园企业提供有效服务强化园区与客户的粘性，同时为园区开拓物业外的延伸或增值服务，获得新的赢利点。

　　第五阶段——资本运作。

　　资本运作节点就是物流园区价值兑现和跨越发展的启动阶段。物流园区是资本密集型项目，也是规模效应、网络效应型项目，利用银行贷款和自有资金很难长久经营，更不用说进行复制式扩张发展，需要借助外部资本力量。利用园区知名的品牌和高效的管理体系，开展资本运作，吸收社会上偏向低风险并对收益要求不太高但稳定的资金，同时开展对外的复制扩张。

　　纵观国内物流园区行业，真正能走完五个阶段的，仅有传化等少数几个。目前，绝大多数物流园区只走过或正在经历前面三个阶段，已经到达第三个阶段却进入迷茫、徘徊期，或者在前面三个阶段就已经死亡。究其原因，物流园区发展过程中有许多的陷阱。

　　1、规划建设阶段陷阱。

　　(1)迎合政府，过度超前。建设一堆高大上的建筑设施甚至地标性建筑，容积率高了，投资强度上去了，资金也沉淀了，但客户说不适用、用不着。(2)照搬照抄，有形无质。参观国内外很多内知名物流园区，然后依样建设，但就是达不到设想的效果，岂知区位、时期、政策、客户等因素不断发生变化。(3)定位模糊，设施不科学。项目近中远期定位不清晰，商业、办公还是物流模糊，设施的层高、承重、通道、规模不能满足物流作业需求。

　　2、资源引导阶段陷阱：

　　项目**性落空。项目落地时，园区是区域内**的，但等建设时，却发现同个区域内出现同类型的园区，造成无谓的竞争，分摊市场份额，形成规模过剩。还有是政策配套不足，如老旧集聚区搬迁、货车限行等，降低物流企业入驻意愿。

　　3、推广招商阶段陷阱：

　　(1)过分追求租金价值。招商政策缺乏吸引力，市场或客户对园区制定的租金政策不认可。(2)诚信缺失。宣传推广时，过分扩大园区的服务能力，向客户承诺很多，但客户实际进入园区后，很多承诺没法兑现，造成客户对园区的不信任。(3)无效推广招商活动。物流园区的客户群体是具有特定属性的，如果目标客户不准确、招商活动缺乏针对性，往往会造成精力和财力的浪费。

　　4、品牌建设阶段陷阱：

　　(1)园区入不敷出。虽然园区入驻率达到一定水平后，但由于招商政策较为优惠，园区收入有限。此时，若没有及时进行运营模式创新、服务业务创新，通过简单提高租金方式提升收益，容易造成园区与客户粘性下降，甚至造成入园企业成本上升、收益下降，*终园区自身也经营困难。(2)持续竞争力不足。尽管园区实现收支平衡，但没有持续进行品牌打造，业务流程固化，服务创新，当新的发展空间出现时园区没法承接，但新园区进入时没法参与竞争，*终被淘汰出局。

　　物流园区五个发展阶段，环环相扣，就像企业生命周期一样周而复始、循环反复，只有清楚自身所处阶段，谨慎避开陷阱，才能实现物流园区持续发展。