随着我国经济的快速发展，特别是全球范围内供应链管理的逐步实施与提升，仓储业正在受到越来越多的业内人士关注和重视。对仓储业发展情况进行调查研究、总结分析、并研究探讨发展对策，已成为物流界的普遍要求。下面，我从四个方面报告我们协会的研究报告。不妥之处，还望大家批评指正。
1全国仓储行业发展的总体情况对我国当前的仓储业发展状况，我们用三句话概括：“家底”逐渐摸清、困难与问题突显；立足供应链的需要，发展思路渐趋明确；总体上发展平稳、结构上很不平衡。
1.1通过国家普查与行业协会调查，全国仓储业的家底初步摸清根据全国经济普查办公室2005年底公布的数据，我国共有仓储企业1万多家，就业人员40万人。与物流其它主体企业比较分析，仓储企业发展呈明显弱势：一是企业平均规模偏小，企业平均占有资产只有2533万元，企业员工平均只有39.2人；二是企业经济效益偏低，企业的收入利润率平均只有2.6％，企业的资产利润率平均仅为0.92％；三是企业资产负债率*高，达69.5％。
对于国家普查的上述数据，业内人士也有不同看法，主要是认为上述仓储企业的总量及其资产与人员的总规模可能偏小，根据中国仓储协会对部分会员的调查，我们认为：上述仓储企业经营状况的数据还是符合行业实际情况的。据协会2006年的调查，仓储企业的净资产回报率平均在2％左右；仓库总量的70％左右是普通平房仓，25％左右是楼房仓，高站台库与立体库的比例在5％左右。
从以上情况可看出，全国仓储行业的总体状况不佳，不仅与国民经济的发展状况不相适应，而且与整个物流行业快速发展的态势不匹配。
1.2经济高速发展、供应链一体化管理、现代物流业“热潮”，呼唤“现代仓储业”
我国计划经济时期形成的仓储业，与社会主义市场经济、与经济全球化的要求，主要在三个方面不适应：一是仓储的硬件设施不适应，低矮的平房仓库不便商品的立体堆存、不便机械化的快速作业，楼房仓库的作业速度也较慢；二是仓储的服务功能与内容不适应，“静态”的储存保管功能与快速周转的需求“背道而驰”；三是仓储的管理手段不适应，手工填写的垛卡、表单等难以反映众多商品的海量信息、不能满足供应链各环节的及时、准确的信息共享。此外，还有一个非常重要的方面也不适应，就是计划经济时期长期形成的、负有各种沉重包袱的国有企业，在体制、机制、观念上不适应。
根据我们从“国际仓联（IFWLA）”大会、美国仓储教育协会年会得到的信息，全球化的供应链管理环境下，原材料与商品的库存将会得到有效控制，但这并不意味着仓库面积会大大减少，相反，单体仓库的面积越来越大、社会仓库的总面积仍然在逐年增加；仓储业没有走向没落，其功能与作用反而得到极大地提升，仓储业更加深入地融入到供应链管理中。
国内外的情况与经验表明：在经济全球化、供应链一体化的环境下，既需要功能齐全的综合物流企业，也需要专业化的仓储、运输企业，需要现代仓储业。
1.32006年“中国仓储业大会”，首次给“现代仓储业”定位，并提出了仓储业现代化的方向与任务仓储是物流与供应链系统中的重要节点和调控中心，仓储业是国民经济中的一个重要产业，现代仓储业在现代服务业中是占有独特地位的重要方面。现代仓储业的发展对于优化物流与供应链系统、转变国民经济的增长方式、提高国民经济的运行质量都具有重大意义。
仓储企业的核心业务是依托仓库与信息系统所进行的库存管理与增值服务，传统仓储企业不宜脱离自身条件、不顾市场环境一味追求功能上的“大而全”，应该认清专业化的规律与市场需求，定位于供应链中的“节点”与“调控中心”，围绕“仓储”做“专”、做“精”、做“大”、做“强”。
我国仓储业的发展方向应该是：经营主体、经营业态、经营管理与设施技术四个层面的现代化。以仓库建设与租赁为主营业务的“仓储地产业”将会与仓储服务业逐渐分离，“仓储地产业”与仓储服务业将成为现代仓储业的两个基本业态，仓储地产业将在一个时期内呈快速发展态势，仓储服务业将逐渐细分为仓储中心、集散中心、零配件（商品）配送中心、以仓储为核心的供应链物流服务等多种业态。大会还提出了未来五年仓储业发展的八个趋势。
首届仓储业大会提出的仓储业定位、方向、业态与趋势，在物流业界引起较大反响，得到越来越多的业内专家与仓储企业的响应与认同。
1.42006年全国仓储业稳步发展根据有关部门的统计数据，2006年，全国仓储业固定资产投资额为470亿元，同比增长29％，占物流业固定资产总投资的3.9％，与2005年持平；仓储业的增加值为648亿元，同比增长25.3％，占物流业增加值的4.6％。
22006年仓储行业发展的主要特点根据中国仓储协会的直接调查以及收集到的相关资料，我们认为，2006年仓储行业的发展主要有以下几个特点：仓储服务企业的运营状况明显好转；仓储地产企业的发展势头很强劲；生产与流通企业对公共仓储业的要求越来越高、外租仓库较多、外包服务谨慎；叉车与货架等产业发展很快，较好地满足了公共仓储业发展的需要。
2.1仓储服务企业的运营状况明显好转中国仓储协会对分布在全国各大中城市的30家骨干仓储企业2006年的运营情况进行调查，30家企业的注册资本金平均为2285万元（*多的1亿元，*低的240万元），在岗人员平均255人。
2006年与2005年相比，这些企业的运营情况有以下特点：①资产方面变化不大。企业资产总计28亿多元，比2005年增长5.7％；自有仓库面积210多万平方米，比2005年增长3％，外租仓库面积40多万平米，与上年基本持平；铁路专用线与货运汽车，与2005年基本没有变化；装卸设备比2005年增加37台（套），增长6％。
②业务方面增长较大。货物吞吐量共2585万吨，比2005年增长16％；全年平均库存量180万吨，比2005年增长16％；铁路运输与汽车运输量分别增长6％，增幅不大，但配送量达到250万吨，增长27％；仓单质押的贷款总额达到10亿元，比2005年增长了8倍。
③经济效益明显好转。
2006年主营业务收入总计达到15.68亿元，比2005年增长18.6％；主营业务利润达4.5亿元，比2005年增长16.8％；业务收入的构成变化反映出仓储企业业务发展：运输收入4.8亿元，比上年下降21％，配送收入1.24亿元，增长126％，仓储收入4.3亿元，比2005年增长14.5％，装卸收入1.14亿元，增长4％，加工包装收入增长21％，信息收入增长34％。
从以上数据可看出：仓储与运输业务仍是仓储企业的两大支柱性业务，只是仓储业务及其收入增长较快，所占比例在提高，运输业务增幅不大，其收入不增反降、降幅较大，这一方面表明我国汽车运输市场竞争激烈、运费整体水平下降，业务量增加而收入没有增长，另一方面表明仓储企业的铁路专用线的利用率及其收益在下降；与此同时，仓储企业的加工、配送及信息服务及其收入增长很快，说明仓储企业正在转化仓储的经营方式，以仓储为基础的增值服务潜力很大、大有可为。
根据中国物资储运协会对主要从事生产资料储运业务的56家企业2006年的运营情况统计，货物吞吐量总计达7443万吨，比上年增长了25.8％；主营业务收入比上年增长23.2％，其中仓储业务收入增长是17％，运输业务收入增长17.2％，商品销售收入增长25％，质押业务收入增长13％，现货市场业务增长14.2％；基于仓储的增值服务，除了加工业务因竞争激烈下降34％之外，包装、配送、信息、仓单质押等都取得了17％以上的增长速度。
2.2仓储地产企业发展势头强劲我国仓储地产业的发展，既是我国经济发展到一定阶段的必然产物，也有国际经验的促进。首先，随着我国经济的高速发展和经济的全球化，特别是“世界工厂”的形成，我国原有的小型平房仓库与楼房仓库不能适应现代物流的要求，客观上需要标准化的现代仓库；其次，我国原有仓库多数掌握在国有企业手上、建在国家划拨土地之上，由于国有仓储（物流）企业的历史包袱与经营现状，以及国家土地政策的改革，国有仓储（物流）企业改造与兴建现代仓库的难度很大、速度很慢，跟不上市场的需要；再次，随着现代物流的发展，各地方政府“物流园区”
的规划建设，为国有企业通过土地置换兴建现代仓库、为仓储地产的兴起提供了前提条件；还有，国际工业地产商看准时机、适时进入中国，带进了“仓储地产”的概念。这几个因素共同促进了仓储地产业在中国的兴起与发展。
仓储地产业的发展势头强劲，主要体现在以下几方面：①“物流园区”的规划发展，为建造仓库提供了相应的土地。据有关部门调查，全国207个“物流园区”，已经运营的只占24％，在建的占31％，规划中的物流园区占到45％；全国每个物流园区的占地面积平均约2.5平方公里。
②美国普洛斯在中国的迅猛发展，示范作用很大，国际众多的工业地产商陆续进入中国。“普洛斯”
2003年进入中国，到2006年已建成、正在建设以及已签约建设的仓库面积已近300万平方米，在全国建立了20多个仓库区。与此同时，新加坡的丰树集团、美国的AMB，还有众多海外投资机构正在陆续进军中国仓储地产业。
③受国家政策的影响，国内房地产商也发现了仓储地产这块“新大陆”。
④基于市场的需要或自身发展的要求，一些物流企业、生产与流通企业也开始投资仓储地产。
⑤受市场带动，“农民仓库”也在更新换代。
2.3生产与流通企业的仓储管理根据中国仓储协会2007年召开的两次货主企业现代仓储管理座谈会情况，可看出目前我国生产与流通企业仓储管理的特点：①各企业主要根据自身供应链的特点采取不同的仓储管理模式，主要有以下几种情况：以市场预测为依据组织生产的企业，一般是供应链的下游企业，其成品与原材料的库存量一般比较大，库存控制有一定难度，目前的共同做法是：原材料仓储由本企业管理，成品仓库外包。
以分销商订单、或以下游企业订单为依据组织生产的企业，一般是国际知名品牌企业或供应链的上游企业，其原材料与成品的库存一般比较小，目前的管理方式是：成品库存由本企业控制，原材料外包第三方或采取VMI（供应商管理库存）。
同品牌、同系列的多家生产企业，由集团总部单独投资设立专业化的商贸或物流公司，统一负责多家生产企业的销售与物流业务。
②各生产与流通企业在选择公共仓储企业时，有一些共同的要求：主要考虑外包的物流费用是否能接受；仓库与库房环境是否合格；产品配送是否准时、准确；是否真正实现“7天、24小时”全天候服务。
③各生产企业对仓储（物流）企业有一些共同的意见：许多平房仓库、楼房仓库不适应物流的要求，希望建设立体仓库；有的物流企业设施不错、系统也很好，但就是管理上不来，经常发错货；一些第三方服务商不能真正实现“7天、24小时”全天候服务；全国性的仓储企业很难找，需要面对若干个仓储公司。
④生产企业自身的困惑主要是：随着企业规模扩大，到底是自己建库好呢、还是外包好呢？自己建库会遇到许多问题，如果外租仓库，又有许多担心：仓储企业希望出租仓库的面积越多越好、时间越长越好、租金越高越好，而生产企业为了控制成本，希望仓库面积越少越好、时间越短越好、租金越低越好，这两者如何统一得起来？还有，全国的仓库网点布局如何实现优化？如何实现“零库存”？如何管控第三方？
3目前仓储业存在的主要困难与问题根据上面的分析可以看出，我国仓储业的家底较薄、效益较差，在设施、服务、管理、体制等各方面很不适应供应链管理的要求，与物流其它业态的发展也不相匹配；虽然这些年在设施改造、服务延伸以及企业改制等方面取得较大进展，业务规模与经济效益也有了明显的好转，但这主要是由于我国经济整体高速发展、经济总量大幅增加所带动的，对照仓储业现代化四个方面的目标、深入分析仓储企业的运营状况，就会发现仓储业存在的深层次问题以及不适应供应链管理与现代物流要求的差距，还没有根本性的改变，这既有客观上的政策性问题，更有企业自身的问题。归纳起来，主要有两个方面的政策性问题、六个方面的企业自身问题。
3.1税负重的问题仓储企业的营业税率是5％，物流其它业态是3％，这是个长期存在的老问题，物流相关行业协会这些年都在向政府反映，有关部门也在研究，但还没有解决。还有，仓库租赁企业12％的房产税，这是前些年新征的，这对刚刚兴起的仓储地产业发展是很不利的。
3.2土地置换与新征土地方式问题这是相互关联的两个问题。土地置换中的问题，主要是老的国有企业在城市内的划拨仓储用地如何置换到郊区的政策。
目前的矛盾是城内的土地改变性质要缴纳土地增值税，郊区的土地按新征方式，这对国有仓储企业的发展是不太公平的，也不利于城市规划的实施。
至于新征土地的方式，就是根据国务院去年31号文件精神，工业仓储用地和住宅用地、商业用地一样要实行招拍挂政策。这对于改变前些年一些地方政府工业用地的零地价甚至负地价招商现象、有效压制工业用地的开发量，是有重大积极意义的，但在执行中如果不作区分、不作限制，可能对仓储地产业的发展很不利。由于人们对“物流业”概念的模糊与盲目追求，许多人把交易市场、批发市场、购物中心等商流设施也作为“物流”项目看待，在此情况下，土地一旦“招拍挂”，价位必然上涨，真正投资建造仓库的人就不可能拿到土地，既使拿到也很难建仓库。
还有，从今年开始，各地的土地使用税税率也在提高，以土地为基础资源的仓储企业因此将会增加很重的税负。
3.3观念与认识问题这是个老问题。应该说，这些年来仓储企业在观念上已经有了很大地进步，但从供应链管理与现代物流业发展的要求出发，有一个根本性的观念、有一个重大的认识问题还是模糊的、不坚定的，这直接影响到仓储业的发展。这就是：喊了多年的“以客户为中心”的观念；在供应链一体化管理的环境下，对“现代仓储”的定位及其核心业务的认识问题。目前的状况是，仓储企业“以客户为中心”的观念没有得到提升，仅仅限于“满足”客户提出来的要求，不是主动深入生产与流通企业、调查分析其供应链的特点，不是主动了解与解决客户供应链中的难题，没有与客户结成战略合作伙伴，相反，一味埋怨客户只外包一些低端环节、简单业务。在认识上，以为“现代物流”就是综合业务、就是功能齐全，没有从供应链的角度认清“现代仓储”的调控作用及其增值的潜力，结果是核心业务没有做好，相关服务也没有做起来。
3.4业态定位问题目前我国仓储企业普遍存在的问题是营销意识与营销能力较差，没有市场细分的理念，经营业态“趋同化”的现象很严重，从事一般性商品的仓储多、从事危险品等特殊商品的仓储少，产成品的仓储多、原材料仓储的少，为生产企业服务的仓储企业多、为商业零售企业服务的少；什么业务都可以做、什么业务都做不精，什么功能都有、什么功能都形不成核心竞争力。由此造成：一方面众多企业在低端业务上做价格竞争，另一方面生产与流通企业找不到合适的仓储服务商。
3.5精细管理问题“精益管理”本来是现代工业的普遍原则，物流的各个环节中仓储的隐患*多、*容易出现质量事故，也是*应该实施“精益管理”的，但近些年来在追求“现代物流”、“综合物流”的热潮中被许多企业忽略了。本来，八十年代我国推行的全面质量管理、九十年代推行的ISO质量管理体系认证是有效果的，国际先进的质量管理理念及管理体系使许多企业受益，但这些年由于认证机构的泛滥等多种原因，这项工作偃旗息鼓了，一些仓储企业的服务质量不仅没有提高、反而下降了。
3.6经营方式问题长期以来，仓储企业就有两种基本经营方式，一是出租仓库、由客户自己管理；二是提供完整的仓储管理服务，这两种方式基本上在每个企业都有，只是比例不同。近年来出现了两种倾向，一种倾向是在仓储服务的基础上完善功能，发展了加工、配送等业务，还有一种倾向是功能“简单化”，反正拿不到好订单，干脆模仿“仓储地产”企业，只提供仓库出租、不再提供仓储服务。结果是效果都不理想。**种倾向，由于加工包装业务规模小、季节性与波动性很强，国外一般是使用临时工，而我们使用的是长期的正式工，当然没有效益；由于目前绝大多数的配送业务，是根据生产企业的指令送往分销商或零售门店，品种少、辐射面广，这不是现代意义上的“配送”，只能算是“送货上门”，当然也没有效益，而现代意义上的配送，是根据零售门店的订单、多门店多品种的批量配送，当然有效益。第二种倾向，由于是老企业，多是旧的平房仓库，仓租不太高，但职工较多、人力成本大，肯定是入不敷出，而新兴的仓储地产企业，仓库规模大、档次高、企业员工少，当然有效益。我们认为，现代仓储业有多种业态，也有众多经营方式，关键是要发挥本企业的优势、要能产生经济效益，切忌盲目效仿、赶“时髦”。
3.7仓库建设与仓储地产业发展中的问题一是许多仓储（物流）企业新建的仓库并不专业，在库区道路、库间距、库门以及库内柱距与作业区域等方面存在许多设计上的问题，主要是既没有考虑物流运作的一般要求，也不是针对客户的特殊要求而建设，仓库是新的、投资也不少，但作业效率受影响。二是“物流园区”的问题，据有关部门调查，目前入驻物流园区的企业和实体中，商贸与生产企业占46％，物流相关企业占46.8％，基本上各占一半。这种结构恐怕与建设“物流园区”的初衷相违背，物流园区目前的实际效果并没有发挥理论界认为的、政府规划者期望的物流组织节点的功能。三是专业的仓储地产公司建造的仓库，基本上是高标准的现代仓库，其租赁使用者多数是跨国生产与流通企业，公共仓储（物流）企业租用的极少，这引起我们两点思考：①这种高标准现代仓库的市场空间在中国到底还有多大？仓储地产商只能建造高档次的仓库、不能建造普通仓库吗？
②出租的仓库多了，是否会强化生产与流通企业自我管理仓储的倾向、影响物流业务外包的市场份额？公共仓储（物流）企业还应该建造仓库吗？这两个问题目前还不突出，如果在国际地产巨头的带动下，仓储地产进一步发展，就必然会影响我国物流产业的结构。这应该引起业界人士的关注。
3.8生产企业自身的问题生产企业有两个方面的问题，直接与仓储（物流）企业有关：①据有关部门对全国重点企业的物流情况统计调查，我国内资企业平均使用仓储面积14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用仓储面积5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍。
②有关资料显示，我国生产制造业流动资产年周转次数仅为2.4次，产成品产值存货率平均在14.6％，与发达国家的差距都很大。
这两个方面既是生产企业存在的问题，也是仓储（物流）企业发展的机会与市场潜力。公共仓储企业应该溶合到生产企业供应链中去，通过自己的服务促进生产企业减少库存、加速资金周转，从而提高国民经济的运行质量。
4仓储行业的发展趋势预测我国仓储企业数量较多，规模大小不同，服务水平也参差不齐，实现仓储业的现代化将是一项长期而艰巨的任务。根据我国经济的总体发展趋势与仓储业目前的现状及发展势头，我们可以分析出以下几个方面的趋势：①2008年之前，我国仓储业将会继续保持2006年的稳定、快速增长态势，业务规模与经营收入将会继续保持15％左右的增长率；②随着城市化的发展、新的投资人的进入，老的仓储企业重组改制的速度将会加快，产生一批新的经营主体，与此同时，分散的、中小型仓储企业的业务合作与结盟将会发展起来；③随着城郊仓储用地的置换、老仓库的更新改造、仓储地产业的发展，特别是随着《通用仓库及库区规划设计参数》、《通用仓库等级》等标准的发布实施，我国仓库的整体水平将逐年提高，五年之后，高标准的现代仓库有可能达到仓库总面积的30％以上；④随着物流业的整体发展，市场竞争的加剧，仓储服务业的市场必然细分，各种业态的仓储服务将会竟相发展、有序竞争，随着《仓储服务质量》标准的发布实施，我国仓储服务业的质量水平将会逐步提高。
⑤随着仓库的更新改造，仓储作业的机械化水平将会逐年提高，货架、托盘、叉车与信息系统将成为仓储服务与管理的基本技术条件。