当住宅地产遭遇土地增值税，商业地产持续低迷，纵观今天的国内房地产市场，如果说有一种房地产形态的价格在历次的房地产升降周期中一直只升不跌，那便是仓储地产，仓储地产呈现走高趋势，并日益成为投资者关注和追捧的新宠。
高效的物流体系是中国经济持续增长和现代化的关键因素，随着对中国商品国际和国内需求的持续增长，物流行业需要迅速扩张才能为中国的制造商和零售商提供高效和高性价比的服务。
中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求和监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流地产业带来了巨大的机遇和挑战。
所谓“仓储地产”，就是工业地产投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关仓储物流设施后，由一个资产管理队伍进行物业管理，提供物流的相关服务。
“和一般的商业地产相比，物流地产特点非常突出，一般而言具有风险低、收益稳定的显著优势”，西南财经大学物流研究所所长李胜教授特别强调提出。物流地产作为一个服务性设施，不同于一般商业地产，由于拥有长期的固定使用客户，具有稳定的收益，所以物流地产在众多投资项目中显得卓尔不群。
有专家指出，未来物流仓储设施将集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三个地区，仓储设施功能也会由单一储存转向增值服务。
2003年，全球排名**的工业地产商普洛斯（ProLogis）登陆中国，随后AMB、MSREF、REITS等国外工业地产巨头纷纷抢滩。与此同时，国内的地产大鳄和有实力的物流企业也如发现宝藏一样的投入竞争，国内的物流园区建设如火如荼。
进军仓储地产是资本扩张的一种出路。与住宅地产相似，仓储地产受国家调控政策的影响较大，在土地资源出让收紧的大背景下，仓储地产将受到什么影响？物流园区将在激烈的竞争中走向何方？本期的四位嘉宾将从政策剖析、国内现状、国际趋势和实际运作四个方面来解读仓储地产这一炙手可热的话题。
1993年发布的《中国土地分类》中把“仓储用地”定义为工业用地，并明确仓储用地是国家及地方用于中转、贸易、供应等方面物资的堆放地，属于政府用地。2001年，新颁布的《土地管理法》中，仓储用地作为物资储备中转的场所及其附属设施也被归为了工矿仓储用地。但是现在对于“仓储用地的属性到底是不是只属于工业用地”，一些相关部门存在不同的看法，他们认为很多“仓储”自身的性质已经变化了，大部分确实为工业服务的仓储用地，还是按照工业用地的有关政策来办理；而另一些为对外贸易、商业及服务业服务的仓库，则应该归属于商业用地的范畴，这样，此类仓储用地的价格和机制就与工业用地属性的仓储用地不同了。
近年来，我国的新取得仓储用地需求量很大，国内外资本竞相进入仓储地产业，很多跨国巨鳄也将他们的目光聚焦在中国，除了我们已经熟悉的普洛斯外，号称世界**大航空物流企业的美国IMB公司也表示要在中国很多地方购买仓储用地建设高科技的物流园区。
同时，建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张、违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止等问题也使国家有关部门在土地管理和调控上愈加严格，因此，2006年8月下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称国发31号文件）针对仓储用地中的一些新动向、新问题，使土地管理的有关规定发生了新变化。
要新取得仓储用地，**步是要有用地指标，因为我国新建设土地是严格按规划控制的，每年农地转为建设用地全国只有200万亩指标，而为了保证国家的重点工程项目，近40％的指标被扣在国土资源部，只有60％的指标分散到各省市，因此新建设用地指标是非常紧张的。同时，用地还要选在城市的规划区内。
按照国发31号文件的相关规定，在城市规划范围内，农地转为征地的费用将有所提高。征地补偿安置款要符合“被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的标准，即被征地农民要纳入社保，社会保障费用按有关规定纳入征地补偿安置费用。
再有就是农地转征地的程序发生了变化，改变了以前按照面积决定审批权的做法，新的政策是每个省每年只允许报批一次，如果没有赶上，就只能等来年进行报批，一些企业的报批时间势必要拉长了。
还有两个更重要的变化。一个是按照国发31号文件的规定，今后所有工业用地的取得都必须经过招标、拍卖或挂牌；以前工业用地的取得只需通过企业和政府的谈判就可以进行行政划拨，或者办理出让手续，但是新政策规定无论任何条件和理由，所有的工业用地取得都要走“招拍挂”的方式。第二个重要的变化是从2007年1月1日起，全国的工业用地实行了全国统一的***制度。当前很多地方的工业用地都互相竞争，竞相压价，导致了价格的恶意竞争。针对这一问题，国发31号文件决定由国家统一制定公布工业用地***。对全国所有包括工业园区、开发园区在内的工业用地的指标测算显示，全国工业用地的实际成交价远远低于成本价，现在制定***标准就是在全国工业用地的平均***成本之上进行合理利用，因此工业用地的***标准要比现在全国绝大部分的实际成交价要高，今后任何地方政府都不允许突破这个*低标准价卖地。从另一个角度来看，这项政策的出台使仓储用地的价格提高了。
国发31号文件还规定，在已公布的新增建设用地土地有偿使用费的基础上，标准提高一倍。国家向地方政府征收新增建设用地土地有偿使用费，就是将企业土地出让金中的一部分由地方政府转交给国家，因此新增建设用地土地有偿使用费的标准提高，就意味着政府的土地出让价提高了。
再有可能变化的就是调整城镇土地使用税和征地占用税的标准，虽然还没有定下调整的标准，这个政策还没有实施，但离*后出台的时间应该不会太久了。
目前，仓储业的沉淀开发用地也非常多，过去企业对于沉淀用地，可以自行开发使用。但是新修改的政策规定是沉淀土地的开发权已不在企业，全部要纳入政府统一收购储备，也就是企业如果想改变沉淀用地性质，这块沉淀土地就会被政府收购储备，政府则会对企业进行经济补偿。但如果企业有沉淀土地想要改变用地性质，如进行房地产开发，还可以申请授权一级开发。沉淀仓储用地转让时，除了补交土地使用金，还要补交3－5％的契税。目前，国家鼓励企业提高仓储用地的容积率。
就目前的调控政策不但可以搞仓储，省下的还可以搞别的，搞房地产开发的前景广阔，但是政策比较规范，程序多一些。
新取得仓储用地从取得的方式、指标的难度加大了，审批的周期有可能会拖得更长一点，出让的方式变化了，价格提高了。这些是在新形势下，仓储用地发展在用地上的巨大的变化。
我国物流园区的发展现状贺登才（中国物流与采购联合会研究室主任，中国物流学会副秘书长）物流园区是近年来我国现代物流发展中出现的新事物，也是当前发展现代物流业的重点、难点和热点。物流园区作为一个新概念，从不同角度衍生出多种释义，有的从各种物流功能与要素聚集的角度出发，把物流园区形象地比喻为“物流超市”；有的从专业物流企业相互竞争、合作与融合，共同提升综合竞争力的角度出发，把物流园区比作物流企业的“孵化器”；有的从地产经营和物业管理的业务特征出发，把物流园区纳入“物流地产”的概念。
在2001年发布的国家标准《物流术语》中，还没有“物流园区”的词条。在已经修订、即将发布的中华人民共和国国家标准《物流术语》（GB／T18354）中，对物流园区的概念解释为：物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物流集结地。
经过多年的实践，开发建设物流园区的初步效应已经开始显现。总结起来，物流园区的发展共带来六大利好：一是有利于土地资源的集约化使用，减轻资源和环境的压力；二是可以实现设施设备资源共享和物流功能的集成整合，从总体上提高物流效率和效益；三是能够促进企业的专业化分工和社会化合作，营造物流企业合作竞争，加快发展的环境；四是有利于推动企业分离外包物流业务，培育核心竞争力，发挥产业集群效应；五是有利于区域经济结构调整和增长方式转变，加快发展服务业；六是有利于物流市场的管理，实现物流公共信息平台服务。
我国现有多少个物流园区，还是一个没有人能够说清楚的问题。虽然国家发改委通过发放问卷、实地调查以及期刊检索等方式共搜集到运营、在建和规划中的物流园区项目205个。但这也只是一个不完全的重点调查，是一个到目前为止相对接近现实的数据，并不能反映全部的情况。
根据这样一个数据，按照经济区域的地理分布，我国物流园区主要集中在东部和南部沿海地区。其中26％的物流园区分布在东部沿海经济区，18％的物流园区分布在南部沿海经济区。从一个侧面说明，物流园区的规划建设与经济发展具有密切关系。
在我国，大部分物流园区由政府规划，企业或工业地产商主导。工业地产商模式是政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。经济开发区模式是政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。主体企业引导模式是企业根据市场需求，自行征用土地、自行开发建设物流园区。从目前情况看，政府规划、企业主导开发的经济开发区模式占62％；政府规划、工业地产商主导开发的物流园区占25％；企业自主开发的物流园区占13％，调查表明并没有政府全部直接投资建设的物流园区。
物流园区是重要的基础设施，投资大、周期长、回报率低。目前，库房、货场租金仍是物流园区*主要的收入来源；其次，配套设施租金、管理费，各种增值服务费，物业管理费和办公楼租金也是物流园区重要的收入来源；同时，物流园区的收入来源还包括设备租金、自营物流企业、国家拨款、税收优惠和土地升值后出租或出售。一些园区利用企业集聚的优势，在团购车辆保险、养路费、车辆年检，通讯服务，统一电脑维护管理、信息服务等开发后续性的增值服务中有比较好的收益。
我很认同浙江传化物流基地姚文通总裁关于“物流园区的建设需要‘三个三’条件”的说法。“**个三”
是要具备三个优势条件，即经济圈的优势、交通圈的优势和政策机制优势：“第二个三”是需要三种资源的足够支撑，包括物流企业服务资源、物流设施设备资源和货主企业货物资源：“第三个三”概括了政府行政管理职能、中介服务机构职能和企业营销服务职能三种职能要协调到位。
比较常见的物流园区分类方法是：货运枢纽型、仓储配送型、商贸配送型、保税物流型和综合型等。
通过这几年的运作，我国已经出现了一些发展势头比较好的物流园区。如，北京空港物流基地、上海西北物流园区、浙江传化物流基地、山东盖家沟物流园区、上海外高桥保税物流园区等。这些物流园区有八个共同的特点：即有切实的物流需求基础，有独特的区位交通优势，有明确的市场客户定位，有科学的战略规划设计，有适用的设施设备条件，有适宜的运作机制模式，有全面的配套服务措施和有良好的体制政策环境。
几年前，就有不少人担心我国物流园区的开发建设会出现“泡沫”。现在从总体上来看，虽然这几年物流园区“炒”得比较热，但目前已经运营（含部分建成，投入使用）的比例还比较低，因此我国没有出现物流园区开发建设的“泡沫”现象。在前面提到的205个物流园区中，已经运营（含部分建成，投入使用）的有49个，只占24％；在建的65个，占32％；规划中的91个，占44％。换句话说，目前我国的物流园区差不多有一半还处于“纸上谈兵”的阶段。与我国巨大的物流需求相比，至少在目前，我们还不能说物流园区出现了“泡沫”现象。物流园区不能不顾条件“遍地开花”，盲目发展，政府有关部门要积极支持企业进行市场化运作，制定政策，营造环境。目前，我国物流园区以及入驻物流园区的物流企业享受的优惠政策大致可以分为8类：（1）税收政策优惠（税收返还支持、进区出口退税政策等）；（2）用地政策优惠；（3）融资优惠，方便信贷；（4）用电、用水优惠；（5）放宽行业准入和公平竞争；（6）简化行政监管和审批手续；（7）制定国家或行业标准；（8）其他政策。其中，税收优惠政策和用地优惠政策是物流园区建设过程中所涉及的主要内容。
美国被称为世界的经济霸主，跻身美国标准化500家工业指数股之一的普洛斯，其发展脚步与整个美国工业经济息息相关，因此也被视为美国经济的风向标。
作为全球*大的工业房地产投资机构，普洛斯其实是非常年轻的公司，1993年成立，总部在美国科罗拉多州。在过去的十多年中，普洛斯从一个非常小的基金成长为全美*大的房地产投资信托基金，又将业务从美国本土扩展到了欧洲、亚洲，直至2003年登陆中国。
从投资人的角度对比北美和中国的仓储地产市场可以发现，在一些关键的指标上，这两个市场存在很大差异。
在土地供给方面，美国的土地供给是一个完全私人化的状况，投资后就永久拥有土地的产权；在中国，土地的取得是按照国有建设用地出让的形式，而且出让的只是50年的使用权；因此，北美的土地价格并不比中国的土地价格高，而从投资风险的角度来说，在中国的投资风险要大一些。
市场需求方面，美国本土目前已经很少有大规模的制造业，大型制造企业都在外移，美国只作为一个消费市场，其消费的产品都是由其他国家的制造基地进口来的，所以美国的市场需求是由港口相连的国际贸易所形成的供应链来源，而不是生产基地形成的供应链来源；同时，美国的城镇化程度非常高，大卖场的分布也比较广，因此国际贸易和市场配送构成了美国*大的需求量。而在中国对仓储地产的*大市场需求则来自生产制造环节，因为中国号称“世界工厂”，拥有非常多的制造基地，这些基地本身的原材料供应存储就是很大的市场；其次是国际贸易，中国的国际贸易主要在于远洋出口，中国有13亿人口，零售业的消费品及食品配送市场也不容小觑。
从公司运作方面，美国长久以来形成的传统和环境使它的中介机构相当正规，普洛斯在美国90％的业务都是通过中介的；在中国，虽然住宅地产和商业地产已经很发达了，但是工业地产却还在发展的过程中，因此为了保持良好的客户管理口碑，普洛斯在国内建立了一支非常强大的客户服务队伍。
目前，北美仓储地产市场的发展有五大趋势：一个是仓储设施的选址受交通节点影响，这是因为北美少有加工制造基地，整个市场消耗的货物都是来源于进口，港口成为了区域对于不同市场的分拨节点，靠近港口的分拨中心和配送中心对投资人来说是非常重要的环节。
第二个趋势是北美的市场越来越倾向于做集中式大规模的物流配送，因为这种集约化配送对任何企业来讲，在人员、资金有限的情况下，相对分散配送它的管理成本更低，运作效率更高。
第三个趋势是第三方物流企业提供的物流服务在不停地变化，不再仅仅提供单一的仓储、运输服务，很多第三方物流企业已经开始向一体化方向发展。第三方物流企业可以在以前的服务基础上再为企业做一些如重新包装的简单加工，比如计算机整机的再包装；物流服务还要向纵深一体化延伸，不再满足于仅是一对一的服务。因此，第三方物流企业对仓储设施的要求和功能也变得多元化，不仅要求仓储设施有存储功能、有卡车配送的功能，还要求有简单的加工功能。这也对仓储设施附属的物业设施提出了变化要求。
第四个趋势是仓储物业向单体大批量方向发展，且在仓储设施上越来越多地考虑环保问题，如从节能的角度添加太阳能板，利用太阳能的设施来供给整个物业的电能。
第五个趋势就是仓储设施的设计不再满足于实用，对外观的要求也日趋美观。
国内仓储地产的物业管理任千里（上海宝湾国际物流有限公司总经理）上海宝湾国际物流中心占地600亩，仓库面积20万平方米，每栋单体仓库的面积在8000D13000之间。与普洛斯将园区的物业管理外包给第三方物业公司不同，上海宝湾的物业管理形式是自营的。
一如普通物业的管理模式包括由投资者自营管理和投资者外包物业管理两种形式，仓储地产的物业管理也可以大致分为这两个方面。全球工业地产商普洛斯是将园区的物业外包给第三方物业公司管理，而宝湾则是自己管理。这两种方式各有各的长处，但经过调查和考证，我们认为虽然第三方外包管理是未来物业管理发展的大趋势，但是在目前，中国的客户企业还是更适应于投资商自行管理的模式。这是因为客户*重视的是物业管理的反应速度，以上海宝湾曾经委托管理的教训来看，虽然物业公司很专业，操作也很到位，但是还不能满足客户的需求。这也跟目前中国物流中心的服务环境有关，由于社会服务还不完善，客户也许会需要物业方提供必要的车辆等便利，这对于一般的物业公司来说不易做到，但如果物业管理由投资商来自营，我们不但能额外承担更多的物业管理责任，还很乐于给客户更完善的服务。
除了服务环境的原因，投资商自营方式的选择还是由现代物流园区的特点决定的。首先是现代物流园区的设施设备复杂多样且有很多专业仓储物流所需的专用设备；其次，物流园区交通流量大，交通秩序难维护；人员流量大，物流企业人员结构复杂，流动性非常大，素质也参差不齐，且从属于各个不同的劳务公司，难于管理；再有就是货物储存密集，物流企业运行是全天候的，因此对后勤保障提出了更高的要求。
与普通物业管理相比，现代物流园区管理范围更大，管理的对象更复杂，对可靠性、安全性的要求更高，还有很多国外的客户对环保愈加重视，因此，我认为目前物业配套服务比较现实的选择还是投资商自己来做物业管理。
针对现代物流园区的特点，对园区的物业管理应该有五大重点，一是服务功能要配套，范围要超过现在一般的物业管理；二是设施设备的维护和保养，不应该出现问题再检修，而应该定期地进行维护保养，要尝试淘汰，从事后的维修变为事前的保养和定期的更新；三是交通秩序的管理，因为这会影响到客户的作业效率；四是消防安全管理，对于仓储设施来说，消防关键在于“防”，即防患于未然。
国内物流园区物业管理发展一定要满足以下几个条件：功能配套，客户的需求会越来越高，外包管理虽然有很多的好处，但是它的功能不能涵盖客户的所有需求；信息化、技术化和标准化的目的都是提高物业管理效率和收益，关键是要探讨如何在管理人员有限的情况下，达到一个客户满意的标准。SHE（SafelyHealthEnviron－ment），安全、健康、环保将成为今后全球仓储地产物业管理发展的潮流。