随着科学技术的进步，特别是以计算机技术、通信技术及网络技术为代表的高新技术的发展，使全球经济一体化的趋势日益加强。物流起源于美国，是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，现已被越来越多的人所熟知。
物流产业D20世纪80年代在发达国家被称为一场革命的产业，作为其国家经济运行中非常重要的组成部分之一，正发挥着越来越重要的作用。目前，我国物流产业方兴未艾，越来越受到各级政府和企业的重视。降低物流费用被作为“第三利润源”，被越来越多的企业所认知，并成为企业提高经济效益的又一有效途径。伴随着高新技术在物流领域的应用，传统物流发生了根本性的转变，现代物流正在蓬勃兴起并得到了迅速的发展。这种转变和发展，对物流构成中的各个组成部分和各个环节都提出了前所未有的挑战性要求。因此，如何开发和建设适应现代物流发展需要的仓储类物业，便成了亟待解决的问题之一。
1传统物流向现代物流的转变传统物流是指物品的储存与运输及其附属业务而形成的物流活动模式。传统物流中的仓储类物业通常是指仓库和库房。而现代物流是指以现代信息技术为基础，整合运输、包装、装卸、搬运、发货、仓储、流通加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式。现代物流中采用的仓储类物业通常是自动化仓库，这种仓库是由电子计算机管理和控制的，不需要人工搬运而实现收发作业的仓库。
现代物流具有以下特点：（1）现代物流是以第三方物流的广泛使用为基础，供需双方通过建立长期稳定的战略合作伙伴关系，利用现代信息技术，以客户为中心，为客户提供以合同为导向的个性化服务；（2）现代物流是以计算机技术、通信技术和网络技术为代表的高新技术在物流领域的广泛应用为基础。实现了物流的信息化、自动化、网络化、智能化和柔性化；（3）现代物流是以现代管理方法在物流领域的广泛应用为前提；（4）现代物业彻底打破了传统物业服务地域的局限性，提供跨地区、跨国界的物流服务，具有国际物流的功能；（5）现代物流改变了传统仓储作业模式，由主要是人通过使用众多的仓储设备、机械来完成，发展为自动化、智能化的仓储作业流程。
2现代物流对仓储类物业的新要求现代物流的发展对仓储类物业提出了新的更高的要求。这种新要求主要表现在以下几个方面：（1）用地充足，位于交通枢纽中心地带，应有两个以上的交通方式可供选择，尤其是要有公路和铁路。（2）物业内存储空间利用的高效性、灵活性。（3）具有现代化的信息网络系统，能够实现仓储信息网络化。（4）仓储安全监控电子化和仓储决策智能化；物业内能够实现储运作业的自动化；能够实现物流、商流、信息流的有机结合。（5）能够实现绿色物流的要求，即在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到*充分利用。
3仓储类物业开发和建设的新模式为了适应现代物流发展要求，设计、开发、建设以现代仓储技术为核心，以高架自动立体仓库为主体的物流中心园区是一条有效的途径。所谓物流中心园区是指有众多物流中心所组成的特定区域。它是物流中心和物流园区的综合体。物流中心是指从事物流活动的场所或组织。
对物流中心的基本要求是：要面向社会服务；物流功能健全；具有完善的信息网络；辐射范围大；少品种、大批量；存储、吐纳能力强；物流业务统一经营、管理。物流园区又称物流基地，是位于大城市周边，靠近交通干线的具有一定规模和综合服务功能的特定区域。在这个区域内，从事国际、国内物流运输或货物分发、转发业务的各类企业集中在一起，为客户提供各种相关服务。这些企业既购买和租赁基地内的地产及各类房产（如仓库、堆场、办公室、停车场等），同时又使用基地所提供的交通、水电、通讯、餐饮、住宿等配套的基础服务设施。
3.1物流中心园区以现代仓储技术为核心。园区内仓储类物业的开发和建设是现代仓储技术的集中体现。
现代仓储技术包括：仓储信息网络化、储运作业自动化、仓储安全监控电子化和仓储决策智能化。仓储信息网络化是指利用现代信息技术、数学和管理科学方法对仓储信息进行收集、加工、存储、分析和交换的人机综合系统。该系统可以通过网络对仓储物资的动态全时跟踪，并根据情况动态调整，以达到整体资源的*优配置。储运作业自动化，主要包括：物资储运集装化、装运搬卸机械高效化、条形码的广泛使用以及机器人的参与，其主要目的是用*经济的方法实现储存功能，在功能上能够实现有效的“先进先出”方式；能够适当集中储存，采用有效的储存定位系统、监测清点方式；现代储存保养技术以及能够实现集装箱、集装袋、托盘等运储装备一体化方式。仓储安全监控电子化，主要是指利用先进的监控专门设备和传感器的计算机中央监控系统，一体化地实现对仓库内各种保安防范措施和功能地集中监控管理、报警处理和联动控制。
仓储决策智能化，主要包括：人工智能技术的应用、建立仓储专家系统和应用计算机模拟仿真技术。
3.2高架自动立体仓库建设为主体。高架立体仓库作为现代物流系统的主要组成部分，是一种多层次存放货物的高架仓库系统，是由计算机自动控制与管理系统、货架、堆垛机和入库输送设备等组成，能够按指令自动完成货物的存放，并对库存货物进行自动管理。立体仓库的优点就是能充分利用空间，集信息、存储、管理于一体，采用微电子技术，使它具有占地面积小、仓储作业迅速准确的特点，在自动检测故障判断、参数记录、报表打印等方面都实现了自动化。与平库相比，自动化立体仓库可节约70％的占地面积和劳动力。
3.3物流中心园区以信息系统为灵魂。建成后的物流中心园区，通过其物流领域的网络化、信息化，可把商流、物流、信息流、资金流融为一体，而成为综合性、地域性、大批量的物流物理位移集中地和产销企业之间的中介。现代化的物流中心园区，通过计算机通信网络和企业内部的局域网，可实现物流中心与供应商、制造商、下游客户、企业内各部门等的联系。通过专家系统、机器人等相关技术，实现物流作业过程大量的运筹和决策，如库存水平的确定、运输路径的选择、自动导向车的运行轨迹和作业控制、自动分拣机的运行、物流中心经营管理的决策支持等。通过先进的信息处理和传输系统提供更好的信息服务，以赢得客户的信赖。通过ECR和JIT系统实现客户信息反馈和提供服务质量。从而有效减缓物流对城市交通的压力，减轻物流对城市环境的不利影响，提供物流经营的规模效益，满足仓库建设大型化发展趋势的要求和货物联运发展的需求，为地区的经济发展做出积极贡献。
目前，我国已建有神州数码立体仓库为代表的大型高架立体仓库30多座，深圳、北京、天津等地均已规划投入巨资建设新型物流中心。随着现代物流的不断发展，物流中心园区的规划、开发和建设必将成为一种发展趋势。
随着物流中心园区的建成，我国物流产业将进入一个崭新的发展阶段。